发展商“交叉补贴”

业内人士指出，在不少成熟及热门城市地段，可负担房屋的实际建造成本往往已超过30万令吉顶价，若售价被压低，而成本却持续上升，发展商势必需要通过其他方式填补差额。

产业顾问公司大马亨利行企业房地产总监龙仕权表示，政府在审批发展项目时，通常要求发展商配建一定比例的可负担房屋，作为批准条件之一。然而，当建费高于顶价，发展商往往只能通过调高非管控房屋价格来进行“交叉补贴”。

结果是，无法购买可负担房屋的M40群体，可能在市场上面对更高的售价压力。换言之，一项为低收入者设计的政策，在执行层面是否正在把成本转嫁给中等收入者，被逼要买贵房，成为新的结构性矛盾。

房屋及地方政府部副部长拿督艾曼阿蒂拉早前表示，政府正通过三大举措严控房价，其中包括在国家可负担房屋政策下，将可负担房屋的价格上限统一设定在30万令吉。

龙仕权：发展商被迫取长补短

若未区分城市与非城市地区土地成本差异，加上建费持续攀升，发展商只能通过提高普通住宅售价“交叉补贴”，除非政府提供土地，否则房价难以调整。

龙仕权说：“我们认为，可负担房屋的价格应该要考量城市地区和非城市化地区的土地成本差异。”

他表示，多年来建筑成本大幅上涨，因此30万令吉的顶价对于发展商来说，百上加斤，他们被逼提高其他普通住宅的价格。

“如果政府能够提供土地用于兴建可负担房屋，情况就会有所不同，发展商只需承担建筑成本、专业费用、法定缴款和融资成本，而无需再承担土地成本。”

他也说，在这种情况下，发展商无需对可负担房屋的建筑进行交叉补贴，普通住宅的价格也可以更低。

郑金龙：政府干预投机合理

“30万令吉”非新政策，而是在市场失灵、投机推高房价下的必要干预。

全国购屋者协会（HBA）总秘书拿督郑金龙表示，政府为可负担房屋设定顶价30万令吉的标准并非新举措，早在前朝政府时期就已实施已逾5年了。

他说，可负担房屋必须符合的条件，包括3房2卫生间，地点交通便利及基本设施完善的区域，面积至少900平方尺。

他指出，一些州政府甚至实施更细致的方案。例如雪兰莪长期以来根据不同地区设立多个可负担房屋的价格等级，并与当地居民的收入水平相匹配。

“这些差异化的定价机制，有助确保可负担房屋政策更具针对性，并能更好地响应当地市场状况。”

他说，市场“失灵”是政府干预的正当理由，住宅并非典型的自由市场商品，它是基本生活必需品，具有重大社会影响。

“房价上涨往往是由投机、囤地和供需不匹配所驱动，并非来自业主居住需求。”

他说，当市场无法为中等收入家庭提供可负担房屋，政府干预是合理的。

价格应限家庭年收入4倍内

根据国际标准，可负担房屋价格的设定，一般以家庭年收入的3至4倍作为合理区间。

郑金龙指出，可负担房屋的价格控制机制，可根据当地的收入数据进行调整，而非采用一刀切的全国性顶价。

“基于州或地区的定价（如雪兰莪州的做法）可以提高政策的准确性。”

他也提醒说，如果没有价格管制，“可负担房屋”项目，很可能在竣工后不久就被转手牟利。

“顶价加上转售限制，可以抑制短期投机。”

他说，这可确保公共补贴（土地、优惠、密度奖励）不会被转化为过高的利润。

他也说，许多可负担房屋项目受益于政府土地、税收优惠或基础设施支持，因此，价格管制可确保公共投资转化为公共利益，而非意外之财。

“清晰的定价框架，有助于提高透明度和问责制。”